Οι βαθύτερες κοινωνικές και δημογραφικές εξελίξεις που τροφοδοτούν τη στεγαστική κρίση σπάνια βρίσκονται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης, παρότι διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων.
Η Τράπεζα της Ελλάδος, ωστόσο, επισημαίνει στην ενδιάμεση έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα ότι η ζήτηση για κατοικία ενισχύεται από δομικούς παράγοντες. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν η αυξανόμενη αστικοποίηση και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, ακόμη και σε ένα περιβάλλον συνολικής πληθυσμιακής συρρίκνωσης. Η τάση αυτή συνδέεται άμεσα με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.
Ένας από τους βασικούς λόγους που παρατηρείται αυτό το παράδοξο –λιγότερος πληθυσμός αλλά περισσότερα νοικοκυριά– είναι η συνεχής αύξηση των διαζυγίων. Από το 2016 και μετά, ο αριθμός τους δεν έχει υποχωρήσει κάτω από τις 11.000, ενώ από το 2020 και εξής καταγράφεται σταθερή ανοδική πορεία:
- 2020: 12.962
- 2021: 13.920
- 2022: 14.477
- 2023: 15.114
- 2024: 15.532
Κάθε διάλυση γάμου δημιουργεί στην πράξη νέα στεγαστική ανάγκη: συνήθως ο ένας από τους δύο πρώην συζύγους παραμένει στο οικογενειακό σπίτι – συχνά αυτός που έχει την επιμέλεια των παιδιών – ενώ ο άλλος καλείται να βρει νέα κατοικία. Σε περιπτώσεις χωρίς παιδιά ή χωρίς συναινετική λύση, η κατάσταση περιπλέκεται ακόμη περισσότερο, καθώς και οι δύο πλευρές αναζητούν προσωρινή στέγη μέχρι να υπάρξει δικαστική απόφαση, με το ακίνητο να μένει εκτός αγοράς.
Σημαντικό ρόλο στην αύξηση της ζήτησης παίζουν και οι θάνατοι. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το 2023 καταγράφηκαν 128.101 θάνατοι και το 2024 126.916. Σε πολλές περιπτώσεις, όταν ένας από τους δύο συντρόφους φεύγει από τη ζωή και δεν υπάρχει ιδιοκατοίκηση, ο επιζών αναγκάζεται να αναζητήσει νέα στέγη.
Παράλληλα, η εξάπλωση του λεγόμενου solo living –της επιλογής δηλαδή να ζει κανείς μόνος– ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Αν στο παρελθόν η μοναχική διαβίωση θεωρούνταν κοινωνικά ασυνήθιστη, σήμερα συχνά συνδέεται με ανεξαρτησία και προσωπική επιτυχία. Τα στοιχεία είναι ενδεικτικά:
- Στις ΗΠΑ, σχεδόν το 29% των νοικοκυριών είναι μονοπρόσωπα
- Στην ΕΕ το ποσοστό φτάνει το 37%
- Στην Κίνα τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά έχουν τριπλασιαστεί τα τελευταία 20 χρόνια
- Στην Ιαπωνία έχουν αυξηθεί κατά 50%
Σε αυτή την εξίσωση προστίθενται και οι φοιτητές, ενισχύοντας ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για μικρές κατοικίες. Η πίεση συγκεντρώνεται κυρίως σε ακίνητα έως 70 τ.μ., ενώ λόγω έλλειψης διαθέσιμων επιλογών επεκτείνεται πλέον και σε κατοικίες έως 80 τ.μ., οδηγώντας σε ταχύτερη άνοδο τιμών.
Σύμφωνα με στοιχεία της E-Real Estates, από το 2017 έως σήμερα:
- Οι τιμές για ακίνητα έως 50 τ.μ. έχουν αυξηθεί κατά 70%-75%
- Το 70% αυτών των κατοικιών ενοικιάζεται πλέον πάνω από 500 ευρώ
- Το 20% ξεπερνά τα 700 ευρώ
- Στα μεγαλύτερα ακίνητα (80-110 τ.μ.), η αύξηση κινείται στο 50%-60%
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η Τράπεζα της Ελλάδος τονίζει την ανάγκη άμεσων παρεμβάσεων. Προτείνει την επιτάχυνση πολιτικών που θα περιορίσουν τις επιπτώσεις στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών, δίνοντας έμφαση στην αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί τόσο μέσω νέων κατασκευών και αναβάθμισης παλαιών ακινήτων, όσο και μέσω κινήτρων για την επανένταξη κατοικιών που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς.
