Κάθε χρόνο, χιλιάδες ηλικιωμένοι στη Γαλλία πουλούν τα σπίτια τους σε τιμές χαμηλότερες από την αξία τους. Ωστόσο, το «viager» στη Γαλλία παραμένει ένα αμφιλεγόμενο ζήτημα. Οι υποστηρικτές του το θεωρούν τρόπο να εξασφαλίσουν οι άνθρωποι αξιοπρεπή γηρατειά, ενώ οι επικριτές του το περιγράφουν ως ένα κυνικό στοίχημα με τον θάνατο.
Τι ακριβώς είναι το Viager
Το Viager είναι ένας ειδικός τύπος αγοράς και πώλησης ακινήτου που είναι αρκετά διαδεδομένος στη Γαλλία. Λειτουργεί διαφορετικά από την παραδοσιακή αγορά ακινήτου και έχει τα εξής βασικά χαρακτηριστικά:
- Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (συνήθως ηλικιωμένος) πουλάει το ακίνητό του σε έναν αγοραστή, αλλά συνεχίζει να ζει σε αυτό μέχρι τον θάνατό του.
- Ο αγοραστής πληρώνει ένα αρχικό ποσό (bouquet) και στη συνέχεια μηνιαίες πληρωμές (rente viagère) στον πωλητή για το υπόλοιπο της ζωής του.
Κύρια χαρακτηριστικά
Bouquet
- Είναι η εφάπαξ προκαταβολή που δίνεται στον πωλητή κατά την υπογραφή της συμφωνίας.
- Συνήθως μικρότερη από την πλήρη αξία του ακινήτου, γιατί το υπόλοιπο θα καταβληθεί με τις μηνιαίες δόσεις.
Rente viagère
- Πρόκειται για μηνιαίες πληρωμές στον πωλητή για όσο ζει.
- Το ποσό συχνά καθορίζεται με βάση την εκτιμώμενη διάρκεια ζωής του πωλητή και την αξία του ακινήτου.
Δικαίωμα κατοικίας (usufruit ή droit d’usage et d’habitation)
- Ο πωλητής συνήθως διατηρεί το δικαίωμα να μένει στο ακίνητο (χωρίς να πληρώνει ενοίκιο) μέχρι τον θάνατό του.
- Σε ορισμένες παραλλαγές, μπορεί να το νοικιάσει και να λαμβάνει επιπλέον εισόδημα.
Για παράδειγμα ένα ακίνητο αξίας 300.000€
- Αρχικό bouquet: 80.000€
- Μηνιαία rente: 1.000€ για όσο ζει ο πωλητής
- Αν ο πωλητής ζήσει 20 χρόνια, ο αγοραστής θα έχει πληρώσει συνολικά 80.000 + 240.000€ = 320.000€, δηλαδή περίπου την αξία της αγοράς.
Αν ζήσει λιγότερο, ο αγοραστής μπορεί να πληρώσει λιγότερα.
Το 7ο διαμέρισμα, είναι η καρδιά της ιστορικής Αριστερής Όχθης, μόλις μια ανάσα από τον Σηκουάνα και τον τόπο ταφής του Ναπολέοντα Βοναπάρτη, το Les Invalides.
Είναι μία από τις πιο σημαντικές διευθύνσεις του Παρισιού. Ο Πύργος του Άιφελ υψώνεται πάνω από τα σπίτια που προστατεύονται ως μνημεία παγκόσμιας πολιτιστικής κληρονομιάς της UNESCO. Τα μικρά, στενά δρομάκια σε οδηγούν δίπλα από παραδοσιακά παριζιάνικα μπιστρό και μικροσκοπικά οικογενειακά καταστήματα που έχουν περάσει από γενιά σε γενιά.
Εκεί είναι το σπίτι της Ντοροθέα Χιρς.
«Ζω εδώ από τότε που ήρθα στο Παρίσι πριν από 60 χρόνια. Στο ίδιο ακριβώς διαμέρισμα», λέει με περηφάνια η 85χρονη πλέον, προτείνοντας μια ξενάγηση στο διαμέρισμά των 64 τετραγωνικών μέτρων. Ο χώρος είναι λιτά αλλά με γούστο επιπλωμένος, και το φως πλημμυρίζει από τα μεγάλα παράθυρα που βλέπουν στον δρόμο.
Μάχη να τα βγάλει πέρα με τη σύνταξη
Η Χιρς αγαπά προφανώς το διαμέρισμά της. Παρ’ όλα αυτά, πέρσι το πούλησε για 30% κάτω από την τιμή αγοράς μέσω του συστήματος viager, εισπράττοντας 540.000 ευρώ αντί για τα 800.000 που θα μπορούσε να είχε κερδίσει με μια κανονική πώληση.
Η λογική της Χιρς ήταν απλή: ήθελε να ζήσει τη ζωή στο έπακρο, όσο ακόμη μπορούσε.
«Υπάρχουν πολλά πράγματα που θέλω ακόμα να κάνω», λέει η πρώην φυσιοθεραπεύτρια, εξηγώντας ότι μετά από μια ζωή αυτοαπασχόλησης, η σύνταξή της ήταν πολύ μικρή, συνολικά περίπου 1.000 ευρώ τον μήνα.
Για να συμπληρώσει το εισόδημά της και να «ζει πιο άνετα», όπως λέει, η Χιρς συνέχισε να διδάσκει γιόγκα σχεδόν καθημερινά.
Έφτασε στο σημείο να αρχίσει να υπολογίζει πόσο ακόμα μπορούσε να ζήσει οικονομικά.
«Κάθε φορά που κοιτούσα τις αποταμιεύσεις μου, μικραίναν όλο και περισσότερο», θυμάται.
Τότε άρχισε να γεννιέται μέσα της μια σκέψη. Τι θα γινόταν αν μπορούσε να κάνει τα πράγματα πιο εύκολα για τον εαυτό της; Τι θα γινόταν αν μπορούσε να ταξιδεύει χωρίς να μετράει κάθε ευρώ, χωρίς να χρειαστεί να εγκαταλείψει το σπίτι που της ήταν τόσο σημαντικό;
«Το σκέφτηκα για περίπου δύο χρόνια», είπε.
Τελικά αποφάσισε να το τολμήσει.
«Συνειδητοποίησα ότι δεν είχα τίποτα να χάσω. Δεν έχω παιδιά, οπότε γιατί να κρατάω όλο αυτό το κεφάλαιο χωρίς να μπορώ να το χρησιμοποιήσω πριν φύγω;» αναρωτιέται.
Επικοινώνησε με ένα πρακτορείο στη γειτονιά της και μέσα σε λίγους μόλις μήνες, το διαμέρισμά της αγοράστηκε από έναν επενδυτή.
Σε αντάλλαγμα για αυτήν την οικονομική συμφωνία, η Χιρς πλέον λαμβάνει μηνιαία καταβολή περίπου 4.000 ευρώ, η οποία θα συνεχιστεί για το υπόλοιπο της ζωής της. Το πιο σημαντικό όμως είναι ότι της επιτρέπεται να παραμείνει στο σπίτι της μέχρι την ημέρα που θα φύγει από τη ζωή.
Η Ζαν Καλμάν και το ατελείωτο viager
Η λέξη viager, που στα γαλλικά μεταφράζεται περίπου ως «διάρκεια ζωής», έχει ισχυρή συναισθηματική σημασία στη Γαλλία. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην κωμωδία του 1972, Le Viager, όπου ένας γιατρός βλέπει μια χρυσή ευκαιρία αφού εξετάζει έναν ασθενή που θεωρεί ότι βρίσκεται σε τελικό στάδιο της ζωής του. Ο ασθενής, Λουί Μαρτινέ, κατέχει ένα όμορφο εξοχικό σπίτι στο Σεν Τροπέ, και ο γιατρός συνωμοτεί με τον αδερφό του για να το αγοράσουν, πιστεύοντας ότι θα βγάλουν εύκολα χρήματα. Όμως, ο Μαρτινέ δεν πεθαίνει, και η rente σύντομα γίνεται βαρύ φορτίο για τον αγοραστή και την οικογένειά του. Τελικά προσπαθούν να σκοτώσουν τον Μαρτινέ, αλλά χωρίς επιτυχία.
Υπάρχει επίσης η αληθινή ιστορία της Ζαν Καλμάν. Διεθνώς είναι γνωστή ως η γηραιότερη γυναίκα που έζησε ποτέ, φτάνοντας στην ηλικία των 122 ετών. Στη Γαλλία, όμως, η Καλμάν είναι περισσότερο γνωστή για το γεγονός ότι πούλησε το σπίτι της στην πόλη Άρλ μέσω viager σε έναν δικηγόρο που ήταν πολύ νεότερος της. Ο δικηγόρος τελικά πέθανε πριν προλάβει να αποκομίσει τα οφέλη της επένδυσής του, έχοντας καταβάλει την rente της Καλμάν για ρεκόρ 30 χρόνων.
Πρέπει να παίξεις για να κερδίσεις
Ο Πιέρ είναι επενδυτής ακινήτων με βάση το Παρίσι, ο οποίος έχει χτίσει περιουσία μέσω του viager.
Πραγματοποίησε την πρώτη του συναλλαγή πριν περίπου 15 χρόνια.
«Μου τηλεφώνησαν μέσα σε ένα μήνα», αφηγείται, περιγράφοντας πώς, λίγο μετά την υπογραφή της συμφωνίας, ενημερώθηκε για τον απρόσμενα γρήγορο θάνατο του πωλητή.
Από τότε ο Πιέρ έχει αγοράσει με αυτόν τον τρόπο περίπου δώδεκα ακίνητα, κυρίως στο Παρίσι.
Κάποιες από τις επενδύσεις του, όπως στο παραπάνω παράδειγμα, απέδωσαν πραγματικά «χρυσά» αποτελέσματα. Άλλες όχι τόσο. Σε μία περίπτωση, αφηγείται, ο πωλητής χρησιμοποίησε το αρχικό εφάπαξ για να αναδιαμορφώσει το διαμέρισμα, προσαρμόζοντας το εσωτερικό του στις δικές του ειδικές ανάγκες. Ο Πιέρ ανακάλυψε τις αλλαγές όταν παρέλαβε τα κλειδιά.
«Ήταν έκπληξη. Είχε μπανιέρα προσαρμοσμένη για άτομο με αναπηρία, ράμπες κλπ. Έπρεπε να το ξανακάνω από την αρχή», λέει.
Ο Πιέρ τόνισε πως «με το viager ποτέ δεν ξέρεις τι θα σου τύχει».
Η ετήσια Χριστουγεννιάτικη κάρτα
Ο Μπερτράν Φουρνί εργάζεται ως μεσίτης στην Légasse Viager.
Στα πέντε χρόνια του στην επιχείρηση, που αντιπροσωπεύει περίπου το 1% των ετήσιων πωλήσεων ακινήτων στη Γαλλία, έχει διαχειριστεί δεκάδες συμφωνίες viager.
«Κάποια ακίνητα αξίζουν εκατομμύρια», λέει.
Ο Φουρνί περιγράφει τον τυπικό πωλητή ως έναν άνδρα ή γυναίκα άνω των 70, χωρίς παιδιά, «που κατέχει ένα όμορφο παριζιάνικο διαμέρισμα, αλλά στην πραγματικότητα έχει πολύ λίγα για να ζήσει».
«Μπορεί να έχουν μακρινούς συγγενείς που ζουν αλλού, αλλά με τους οποίους εκτός από την ετήσια χριστουγεννιάτικη ή γενέθλια κάρτα δεν υπάρχει σχεδόν καμία επαφή».
Οι αγοραστές, λέει, είναι συχνά εύποροι επενδυτές, που ενδιαφέρονται περισσότερο για την κατάσταση και την τοποθεσία του ακινήτου που θα αποκτήσουν τελικά, παρά για το προσδόκιμο ζωής του πωλητή.
«Αλλά δεν επιτρέπεται να γνωριστούν πριν», εξηγεί, αναφερόμενος στον βασικό κανόνα του συστήματος viager: δεν πρέπει να γνωρίζει τίποτα για την υγεία του πωλητή πριν υπογραφεί η συμφωνία.
«Το μόνο που γνωρίζουν για τον πωλητή είναι το όνομα και η ημερομηνία γέννησής του».
Οι…κληρονόμοι
Ο Φουρνί λέει ότι τα προβλήματα που έχει αντιμετωπίσει στη δουλειά του δεν είχαν να κάνουν ούτε με τους πωλητές ούτε με τους αγοραστές αλλά με τους αυτοπροσδιορισμένους κληρονόμους του πωλητή.
«Είναι σπάνιο, αλλά συμβαίνει. Όπως ένας ανιψιός ή ανιψιά, ή ένας δεύτερος ξάδερφος, που νόμιζε ότι θα κληρονομήσει. Κάποιοι φτάνουν στο σημείο να προσλάβουν δικηγόρο για να βεβαιωθούν ότι δεν υπήρξε κάποιο είδος εκμετάλλευσης».
Ο Φουρνί συχνά αναπτύσσει στενές σχέσεις με τους ηλικιωμένους πωλητές του. «Έχουν συχνά ζήσει εξαιρετικές ζωές», λέει, προσθέτοντας ότι σχεδόν πάντα εκφράζουν τεράστια ανακούφιση μόλις ολοκληρωθεί η συμφωνία.
«Όταν βγαίνουν από το γραφείο του δικηγόρου, είναι όλοι χαρούμενοι και λένε ‘‘γιατί δεν το έκανα νωρίτερα;’’», λέει.
Σε ποιες χώρες υπάρχει
Το Viager είναι κυρίως γαλλικό φαινόμενο, όπου ηλικιωμένοι πωλούν το ακίνητό τους και συνεχίζουν να ζουν σε αυτό μέχρι το τέλος της ζωής τους, λαμβάνοντας μηνιαίες πληρωμές από τον αγοραστή. Παρόμοιες πρακτικές υπάρχουν σε άλλες χώρες, όπως το Βέλγιο και η Ελβετία, όπου οι ηλικιωμένοι μπορούν να εξασφαλίσουν σταθερό εισόδημα μέσω μηνιαίων δόσεων. Στην Ιταλία η παραλλαγή ονομάζεται vitalizio immobiliare. Λειτουργεί με μηνιαίες πληρωμές σε αντάλλαγμα για ακίνητο, αλλά δεν είναι τόσο διαδεδομένη και αποτελεί πιο ειδική μορφή χρηματοδότησης.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο υπάρχει το lifetime mortgage, όπου οι ηλικιωμένοι δανείζονται για σπίτι τους και το δάνειο αποπληρώνεται μετά θάνατο. Δεν είναι ακριβώς Viager, αλλά βασίζεται επίσης στη διάρκεια ζωής του πωλητή.
Ρεπορτάζ το CNN, παρουσιάζει την πραγματικότητα του Viager.
O Αντρέ ιδιοκτήτης ενός μικρού διαμερίσματος που με το σύστημα εξασφάλισε ένα εισόδημα εξηγεί πως χρειαζόταν τα χρήματα για αυτό έκανε και την κίνηση αυτή.
@cnn There is a morbid loophole that could get you a Paris apartment for half the price. The French viager system is a real estate deal where buyers essentially bet on how long the seller has left to live. #cnn #news #france #paris #homebuyers #buyingahouse #apartment #realestate ♬ original sound – CNN
