Η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων, η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και το κόστος χρηματοδότησης οδηγούν σταδιακά την αγορά στην αναζήτηση νέων μορφών επένδυσης. Μία από αυτές είναι η συνιδιοκτησία ακινήτων (fractional ownership), ένας θεσμός που έχει ήδη αναπτυχθεί σε ώριμες αγορές του εξωτερικού και κάνει πλέον τα πρώτα του βήματα και στην Ελλάδα, κυρίως στον τομέα των premium και εξοχικών κατοικιών.
Σε αντίθεση με την παραδοσιακή αγορά ενός ακινήτου, στο fractional ownership ο ενδιαφερόμενος δεν αποκτά το σύνολο της ιδιοκτησίας, αλλά ποσοστό αυτής. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να συμμετέχει στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου υψηλής αξίας με σημαντικά μικρότερο αρχικό κεφάλαιο, να έχει δικαίωμα χρήσης του για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης, να συμμετέχει και στα οικονομικά οφέλη που προκύπτουν από την αξιοποίησή του.
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζει η Owners, που δραστηριοποιείται στην χώρα μας στον κλάδο του fractional ownership, η Ελλάδα αποτελεί μία από τις αγορές που εμφανίζουν σημαντικές προοπτικές για την ανάπτυξη του συγκεκριμένου μοντέλου. Η ισχυρή διεθνής τουριστική ζήτηση, το αυξανόμενο ενδιαφέρον για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, η παρουσία ξένων επενδυτών και η ανάπτυξη περιοχών όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί δημιουργούν ένα περιβάλλον που θα μπορούσε να ευνοήσει την περαιτέρω ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας τα επόμενα χρόνια.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Owners, Κώστας Παππάς, εκτιμά ότι καθώς το fractional ownership βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο ανάπτυξης στην ελληνική αγορά, δημιουργεί προοπτικές για όσους επιλέξουν να γνωρίσουν έγκαιρα το συγκεκριμένο μοντέλο. Όπως σημειώνει, αντίστοιχα ερωτήματα είχαν διατυπωθεί και όταν εμφανίστηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω Airbnb, πριν εξελιχθούν σε μία από τις σημαντικότερες μορφές τουριστικής αξιοποίησης ακινήτων.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας δεν αποτελεί μια απλή διαδικασία διάθεσης ενός ακινήτου σε περισσότερους ιδιοκτήτες. Απαιτεί ολοκληρωμένη νομική δομή, τεχνολογική υποδομή, σύστημα κρατήσεων, λειτουργική διαχείριση και προσεκτικά επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, στοιχεία που, όπως επισημαίνει, εξηγούν γιατί ο θεσμός βρίσκεται ακόμη στα πρώτα στάδια ανάπτυξής του στην Ελλάδα.
Ο κ. Παππάς εκτιμά επίσης ότι σταδιακά αλλάζει και η αντίληψη γύρω από την ιδιοκτησία. Για δεκαετίες, όπως αναφέρει, κυριαρχούσε η λογική της αποκλειστικής κατοχής ενός ακινήτου. Ωστόσο, οι αυξημένες αξίες των ακινήτων και το κόστος χρηματοδότησης οδηγούν ολοένα και περισσότερους επενδυτές να εξετάζουν μοντέλα που επιτρέπουν την πρόσβαση σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας χωρίς να απαιτείται η δέσμευση ολόκληρου του επενδυτικού κεφαλαίου.
Η διαφορά από την αγορά ενός εξοχικού
Ο επικεφαλής της Owners υποστηρίζει ότι η επιλογή μεταξύ της αγοράς ενός εξοχικού και της συνιδιοκτησίας δεν αφορά αποκλειστικά την απόδοση της επένδυσης, αλλά συνολικά τον τρόπο αξιοποίησης του κεφαλαίου.
Όπως εξηγεί, η αγορά ενός premium εξοχικού απαιτεί σημαντικό αρχικό κεφάλαιο, ενώ συνοδεύεται από σταθερά λειτουργικά έξοδα, όπως ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, καθαρισμούς και επισκευές, ανεξάρτητα από το πόσο χρησιμοποιείται το ακίνητο μέσα στη χρονιά.
Παράλληλα, εφόσον ο ιδιοκτήτης επιλέξει να το αξιοποιήσει μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να διαχειριστεί ή να αναθέσει σε τρίτους την προβολή στις πλατφόρμες, τις κρατήσεις, την επικοινωνία με τους επισκέπτες, τα check-in και check-out, τους καθαρισμούς, τη συντήρηση και τη συνολική λειτουργία του ακινήτου.
H συνιδιοκτησία επιχειρεί να μεταφέρει όλες αυτές τις λειτουργίες σε επαγγελματική διαχείριση. Ο επενδυτής χρησιμοποιεί το ακίνητο στις περιόδους που του αναλογούν, ενώ η καθημερινή λειτουργία, η συντήρηση και η αξιοποίησή του οργανώνονται από εξειδικευμένο φορέα.
Κεφάλαιο, διασπορά και ευελιξία
Ο κ. Παππάς εκτιμά ακόμη ότι βασικό πλεονέκτημα του μοντέλου είναι η αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του επενδυτικού κεφαλαίου. Αντί ο ενδιαφερόμενος να δεσμεύσει ολόκληρο το ποσό για την αγορά ενός μόνο ακινήτου, μπορεί να αποκτήσει συμμετοχή σε κατοικία υψηλότερης αξίας, διατηρώντας ταυτόχρονα σημαντική ρευστότητα για άλλες επενδύσεις ή μεγαλύτερη διασπορά κινδύνου.
Η αξιολόγηση μιας τέτοιας επένδυσης δεν πρέπει να γίνεται αποκλειστικά με βάση την αναμενόμενη απόδοση, αλλά και με κριτήρια όπως το ύψος του κεφαλαίου που δεσμεύεται, η δυνατότητα διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου και η ευελιξία που διατηρεί ο επενδυτής.
Γιατί τώρα
Κατά τον διευθύνοντα σύμβουλο της Owners, η χρονική συγκυρία ευνοεί την ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Ο θεσμός βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο ανάπτυξης και δεν έχει αποκτήσει ευρεία διείσδυση στην αγορά. Εκτιμά ότι, όπως συμβαίνει συχνά με νέες μορφές επένδυσης, όσοι γνωρίσουν και αξιολογήσουν το μοντέλο στα πρώτα του βήματα ενδέχεται να επωφεληθούν από την ωρίμανση της αγοράς τα επόμενα χρόνια.
Η συνιδιοκτησία βασίζεται στη διαίρεση ενός ακινήτου σε μερίδια ιδιοκτησίας. Το ακίνητο ανήκει σε μία εταιρεία ειδικού σκοπού (SPV – Special Purpose Vehicle) και οι ενδιαφερόμενοι αποκτούν μερίδια της εταιρείας, συμμετέχοντας έτσι στην ιδιοκτησία του συγκεκριμένου ακινήτου.
Με βάση το μοντέλο που εφαρμόζει η εταιρεία:
* κάθε ακίνητο μπορεί να έχει έως έξι συνιδιοκτήτες,
* τα μερίδια διατίθενται σε κλάσματα του ενός έκτου,
* κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας,
* κάθε μερίδιο αντιστοιχεί σε δικαίωμα χρήσης έως 56 διανυκτερεύσεων ετησίως.
Οι ιδιοκτήτες οργανώνουν τη χρήση του ακινήτου μέσω ειδικής ψηφιακής εφαρμογής, ενώ όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται υπάρχει δυνατότητα να αξιοποιείται μέσω οργανωμένης βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης.
Η συνιδιοκτησία διαφέρει από τα παραδοσιακά μοντέλα timeshare, καθώς δεν παρέχει απλώς δικαίωμα χρήσης για συγκεκριμένες εβδομάδες, αλλά αφορά πραγματική συμμετοχή στην ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου μέσω της εταιρικής δομής που κατέχει το ακίνητο.
Στις διεθνείς αγορές, και ιδιαίτερα στις ΗΠΑ το fractional ownership κατοικιών έχει αποκτήσει οργανωμένη παρουσία. Στην Ευρώπη το μοντέλο επεκτείνεται κυρίως σε πολυτελείς δεύτερες κατοικίες στη Γαλλία, την Ισπανία, την Ιταλία, την Πορτογαλία, τις ‘Αλπεις και άλλους τουριστικούς προορισμούς. Εταιρείες όπως η MYNE Homes, η August και η 21-5 έχουν αναπτύξει διαφορετικά σχήματα οργανωμένης συνιδιοκτησίας, στα οποία οι αγοραστές αποκτούν πραγματικό μερίδιο σε μία ή περισσότερες κατοικίες και η εταιρεία αναλαμβάνει τη συντήρηση, τη λειτουργία και την κατανομή των περιόδων χρήσης.
Η παρουσία αυτών των εταιρειών, μαζί με την ανάπτυξη της Pacaso στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε επιλεγμένες ευρωπαϊκές αγορές, δείχνει ότι η συνιδιοκτησία μετατρέπεται σε οργανωμένη υπηρεσία real estate.
