Η κυβέρνηση προχωρά σε ένα νέο πακέτο φορολογικών παρεμβάσεων για την αγορά κατοικίας, με στόχο να ενισχύσει την προσιτή και κοινωνική στέγαση, χωρίς να ανακόψει την οικοδομική δραστηριότητα και το επενδυτικό ενδιαφέρον στα νεόδμητα ακίνητα.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο. Παράλληλα, η κυβέρνηση προσανατολίζεται στην παράταση και για το 2027 της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Οι δύο παρεμβάσεις εντάσσονται στο δεκαετές Εθνικό Σχέδιο για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, το οποίο περιλαμβάνει μέτρα για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, την αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος και τη διαμόρφωση περισσότερων κατοικιών με προσιτό κόστος.
Μειωμένος ΦΠΑ για κατοικίες με προσιτό ενοίκιο
Το νέο φορολογικό κίνητρο απευθύνεται σε κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές που θα αναπτύσσουν κατοικίες με προϋπόθεση τη μακροχρόνια μίσθωσή τους με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα.
Η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου ΦΠΑ στην κατασκευή κατοικιών για κοινωνική πολιτική προβλέπεται ήδη από την ευρωπαϊκή νομοθεσία. Στόχος είναι να μειωθεί το κόστος κατασκευής και, παράλληλα, να δημιουργηθούν κίνητρα ώστε ιδιώτες και θεσμικοί επενδυτές να στραφούν στην ανάπτυξη κατοικιών που θα απευθύνονται σε νοικοκυριά με μεγαλύτερη στεγαστική ανάγκη.
Το μέτρο θα μπορούσε να συνδυαστεί και με επιπλέον φορολογικά κίνητρα, όπως μειώσεις ή απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ.
Παράλληλα, εξετάζεται η θέσπιση μηχανισμού με τον οποίο θα επιστρέφονται τα φορολογικά οφέλη εάν ο ιδιοκτήτης που έχει επωφεληθεί από το μειωμένο ΦΠΑ πουλήσει πρόωρα το ακίνητο, αλλάξει τη χρήση του ή το μετατρέψει σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να διασφαλιστεί ότι το φορολογικό όφελος θα κατευθύνεται πράγματι στην αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας και όχι σε βραχυπρόθεσμες επενδυτικές υπεραξίες.
Το μοντέλο Πορτογαλίας και Γαλλίας
Στο κυβερνητικό σχεδιασμό εξετάζονται και ευρωπαϊκά παραδείγματα, με την Πορτογαλία και τη Γαλλία να αποτελούν χαρακτηριστικές περιπτώσεις αξιοποίησης μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ για την προσιτή κατοικία.
Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται συντελεστής 6% αντί 23% για την κατασκευή και ανακαίνιση κατοικιών που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις σχετικά με το ύψος του ενοικίου και τη διάρκεια της μίσθωσης.
Παράλληλα, προβλέπονται πρόσθετα κίνητρα για θεσμικούς επενδυτές, μεταξύ άλλων απαλλαγές από φόρους ακινήτων και μεταβίβασης, ενώ βασική προϋπόθεση είναι σημαντικό μέρος του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.
Στη Γαλλία, ο ΦΠΑ για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10% αντί 20%, ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες μπορεί να περιορίζεται ακόμη και στο 5,5%.
Τα κίνητρα συνοδεύονται από αυστηρούς όρους: τα ακίνητα πρέπει να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, ισχύουν εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και καθορίζονται ανώτατα όρια μισθωμάτων. Σε περίπτωση παραβίασης των όρων, προβλέπεται επιστροφή του φορολογικού οφέλους.
«Παγώνει» και το 24% στα νεόδμητα για το 2027
Παράλληλα με το νέο πλαίσιο για την προσιτή κατοικία, η κυβέρνηση σχεδιάζει να παρατείνει και το 2027 την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Το μέτρο αναμένεται να περιληφθεί στο ευρύτερο οικονομικό πακέτο που θα παρουσιαστεί στη ΔΕΘ και θεωρείται σημαντικό για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας και του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά.
Η αναστολή αφορά τα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά. Στο μέτρο μπορούν να ενταχθούν τόσο ιδιόκτητα ακίνητα όσο και ακίνητα που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Έτσι, αντί για ΦΠΑ 24%, ο αγοραστής επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που μειώνει σημαντικά το συνολικό φορολογικό κόστος της αγοράς.
Διπλός στόχος: περισσότερα σπίτια και χαμηλότερο κόστος
Με το νέο πακέτο η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει δύο διαφορετικές ανάγκες της αγοράς: από τη μία, την έλλειψη προσιτών κατοικιών και την αυξημένη στεγαστική πίεση και από την άλλη, την ανάγκη να διατηρηθεί ενεργή η οικοδομή και να μην περιοριστούν οι επενδύσεις στα νεόδμητα.
Το ζητούμενο είναι τα φορολογικά κίνητρα να οδηγήσουν σε πραγματική αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ιδιαίτερα εκείνων που θα διατίθενται με ελεγχόμενο και προσιτό μίσθωμα, ενώ παράλληλα η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα να συνεχίσει να στηρίζει την αγορά ακινήτων.
Έτσι, το νέο στεγαστικό πακέτο κινείται σε δύο άξονες: φθηνότερη κατασκευή για προσιτές κατοικίες και χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση για την αγορά νεόδμητων.
